Zichtbare en onzichtbare gebreken:

Als je een boerderij koopt zijn er veel zaken waar je op moet letten. Wij van Boerderijmakelaar.nl komen dagelijks (verborgen) gebreken tegen en willen je graag meenemen in de meest voorkomende praktijk situaties.

Ankers zijn verwijdert of zitten niet goed vast

Als een anker los zit of niet meer aanwezig is kan het zijn dat de balk die achter het anker zit verrot is of verwijdert. Dit kan zijn ontstaan door lekkage of gewoon door verwijdering van de balk achter het anker om een functionele reden (hij zat in de weg). Het is dan belangrijk om te zoeken of hier al reeds een oplossing voor is aangebracht. Een anker dient er voor om de muur op zijn plaats te houden voor de druk die vanuit de kap komt.

Scheuren in de achtergevel, de zijmuur staat uit het loot, de palen van de gebinten staan scheef of een deuk in het dak?

Één van de meest voorkomende problemen is dat er te veel druk op de hooizoldervloer aanwezig is of is geweest. Vroeger werd de zolder gebruikt voor hooiopslag en allerlei andere materialen. Door de druk en slijtage gaan de ankerbalken doorbuigen onder de zoldervloer. Een gevolg is dat de gebintenstijlen scheef/naar binnen gaan staan. Dit zorgt er vervolgens voor dat ook de gebintenplaat naar binnen wordt gedrukt (deuk in het dak) en de gewaterde sporen de muur naar buiten drukken (scheur achtergevel naar buiten en zijmuur uit het loot). Een dergelijk probleem hoeft niet per definitie te betekenen dat de hele kap niet deugdelijk is. In veel gevallen is het vervangen van sporen of enkele gebinten al voldoende om het probleem op te lossen. Daarnaast is de druk op de zolder bij een woonfunctie lang niet zo groot als bij het gebruik als hooizolder.

Vochtplekken muur of gipsplaten

Vochtplekken vanuit de muur zijn vaak zichtbaar op ca. een halve meter van de grond. Een belangrijk verschil is wel of men te maken heeft met een steens of spouwmuur. De meeste steensoorten laten vocht door. Door het opsluiten van de wand ontstaat juist schimmelvorming. Neem als voorbeeld een douche. Wanneer men daar niet goed ventileert ontstaat er ook schimmel. Bij steensmuren kan je er vanaf buiten voorkiezen om deze te impregneren (hierdoor kan van buiten geen vocht meer in de muur. Doe je dit niet, maar smeer je de muur dicht met waterdichte verf dan is dit vragen om problemen. Heb je bij een spouwmuur vochtproblemen binnen, dat heb je vaak een ander probleem. Een spouw bestaat uit een buitenspouwblad, luchtledige laag, isolatie en een binnenspouwblad. Vaak is het probleem dat de isolatie vocht opneemt en toch in contact staat met het buitenspouw (na geïsoleerde woningen). De vocht zakt in het isolatiemateriaal naar beneden en zal daar steeds zwaarder worden, waardoor uiteindelijk vochtplekken te zien zijn.

Boktor en houtworm

Allereerst is het belangrijk om te kijken of de gebinten van eiken, douglas of grenen zijn. Elke houtsoort heeft een eigen hardheid. Daarnaast is het van belang om te weten wat spinthout en kernhout is. In veel gebinten is wel eens boktor of houtworm voorgekomen. Veel balken en gebinten hebben zichtbare schade aan het spinthout. Echter dit hoeft zeker niet te betekenen dat de constructie slecht is. Het gaat er om dat het kernhout goed is en niet aangetast. Voor de bestrijding van dergelijke problemen zijn gespecialiseerde bedrijven in de markt die dit kunnen verwijderen/vernietigen.

Rietluis

Rietluis brengt geen schade aan en is volgens geraadpleegde bronnen niet schadelijk voor mens en dier. Rietluis komt voor als er een evenwicht is verstoord. Bijvoorbeeld bij een nieuw gebouwde boerderij, nieuwe rieten kap of een verbouwing. De vochthuishouding is verandert en het duurt doorgaans ca. 3 jaar dat zich het weer heeft gestabiliseerd. Extra ventileren heeft weinig tot geen zin omdat vocht diep in de constructie aanwezig is.

Houtrot

Houtrot ontstaat vaak wanneer het hout niet kan drogen/opdrogen. Het wordt dan een voedingsbodem voor schimmels. In hoeken van kozijnen en verweerde verflagen door de zon. De verrotting vind plaats door schimmels bijv. bruinrot, witrot, huiszwam/droogrot en kelderrot. Het oplossen van deze plekken kan door het verwijderen van de rotte plekken tot aan het gave hout en te repareren met 2 componenten.

Voegwerk kalkmortels en cement

De meeste oude boerderijen en nagenoeg alle voor 1900 zijn gemetseld, gevoegd en gepleisterd met kalkmortels. Kalk is bij deze mortel het bindmiddel en zand het toeslagmiddel. Kalk is zachter of even zacht als de baksteen. Een buitenmuur moet veel vocht transporteren en het is daarom een waardevolle eigenschap. Kalk neemt goed vocht op en staat het snel weer af. Doordat de meeste bakstenen harder zijn dan de voeg barst de voeg als eerst. Om te testen of het een kalkvoeg is kan men met de hand/vingers door de voeg strijken en voelen of de voeg zachter is.

Asbest (dakbeschot, golfplaten of andere verwerkingen)

De meeste mensen kunnen een asbestgolfplaat wel onderscheiden van andere plaatmaterialen voor het dak. Echter wat de meesten een stuk moeilijker vinden is te constateren dat er asbestdakschot in de woning aanwezig is. Dit zijn rechte (niet golvende) asbestplaten onder de rieten- of pannenkap (als zijnde dakbeschot). Deze hoeven niet verwijdert te worden voor 2024, echter gaat men verbouwen dan dient men zich wel te houden aan de regelgeving voor saneren en dat kan een aanzienlijke kostenpost zijn. Wat de meeste mensen niet weten is dat er wel 3500 toepassingen met asbest. Een simpel voorbeeld daarvan kan zijn de bakkelieten stopcontacten die nog wel eens in een boerderij aanwezig is. Asbest werd als vulmiddel gebruikt. Het bakkeliet is een mengsel van formaldehyde en phenol waar een vulstof aan toe werd gevoegd. Dit materiaal wordt ook wel “phenol asbest” genoemd. Daarnaast ziet men ook nog vaak een asbestplaat achter een meterkast of cv opstelplaats tegen brandgevaar.

Bestemming

Kan bestemming een gebrek zijn? Eigenlijk is elke bestemming een gebrek als de functie van het gebouw anders is dan het doel waarvoor je het wilt gebruiken. Wil je in de boerderij wonen en heeft het object de bestemming agrarisch dan zal je op de locatie een agrarisch bedrijf moeten exploiteren. Doe je dat niet dan woon je er juridisch gezien illegaal. De onderste 2 zaken zijn het vaakst aan de hand.

– Men wil een bedrijf met agrarische bestemming verkopen aan een particulier

Dit kan tegenwoordig niet zomaar meer. Banken en taxateurs hebben tegenwoordig strenge eisen voordat een dergelijke woning particulier gefinancierd kan worden. Het verkopen van een agrarische bestemming kan/mag zeker wel, echter men komt in de problemen als men voor de aankoop een financiering van een bank nodig heeft. Veel banken financieren immers een particulier alleen maar als er een woonbestemming op het perceel rust. Is dat niet zo dan komt men in de zakelijke financiering terecht en hiervoor is geen hypotheekrente aftrek mogelijk. Als een object een agrarische bestemming heeft en een particulier wil het kopen dan is het ook nog mogelijk om een principeverzoek op te stellen naar de gemeente om akkoord te vragen voor het omzetten van de bestemming naar wonen. Met dit principeverzoek gaan de meeste banken ook akkoord.

– Men woont met 2 gezinnen in 1 boerderij met 1 woonbestemming

Dit is juridische niet toegestaan, echter de gemeente handhaaft dit vrijwel nooit. Vaak alleen op basis van een melding van een andere burger. In het verleden zijn er veel transacties geweest waarbij er niet goed naar de bestemming is gekeken. De taxateur/makelaar heeft destijds een fout gemaakt en de koper/verkoper heeft geen goed onderzoek verricht naar de bestemming. Door verscherpte regelgeving en een nieuwe beslissing/situatie in iemands leven komen dergelijke niet goed afgesloten koopovereenkomsten weer aan de oppervlakte. Nieuwe kopers kloppen voor een financiering aan bij een taxateur om de woning te taxeren en deze krijgt het taxatierapport niet goedgekeurd om dat het niet toegestaan is om in 1 woonboerderij te wonen met 2 gezinnen. Het gevolg is dat de financiering wordt afgewezen die nodig is voor de aankoop van de boerderij. De verkoper zal er dan eerst voor moeten zorgen dat deze situatie wordt gelegaliseerd, middels een principeverzoek naar de gemeente toe aangevuld met evt. landschappelijke prestaties (middels bijv. rood voor rood of KGO). Dit alles kan aanzienlijk veel geld kosten. Rekening houdend van € 10.000 – 150.000,–